恒大雷雨引发的连锁反应持续发酵。 江西景德镇恒大某大厦，业主对存在未完工风险的停业物业集体强行停贷。 并逐步覆盖全国多个一二线城市的百余个楼盘，覆盖恒大、世茂、富力、阳光城等开发商。

这种非常罕见的集体强制停贷现象，背后的原因是数以万计的中国家庭可能住在烂尾楼或无处可住。 是希望一一破灭。

早在2020年8月24日，网上就流传：恒大恳求广东省政府支持恒大借壳深圳地产重返A股上市。 报告提到，可能存在的系统性风险包括：1万套商品房中，已售未交房中有61.7%，204万户业主存在烂尾或无法收回房产的风险，严重影响社会稳定。

但当晚，中国恒大集团紧急辟谣，称要求函纯属谣言，已向公司主管部门报案。

可见，恒大对于烂尾楼引发的社会群体维权问题非常清楚。 然而，他们仍然没有采取有效措施。 他们以赌徒的心态，将加速器焊接到了不归路的深渊。

恒大是如何一步一步走到今天的？ 业主的权利如何保障？ 要回答这个问题，我们就得回到“潘多拉魔盒”打开的那个疯狂时刻——

一、许家印的过山车人生

许家印1958年出生在河南农村，出生第二年，三年自然灾害就开始爆发。 河南作为产粮大省、人口大省，是受灾最严重的地区之一。 也是在这一年，肖佳音的母亲去世了，他是由奶奶抚养长大的。

我们已经无法想象许家印承受这一切的心境和艰辛。 也许在他年轻的心里，并没有想那么多，想那么远。 他只想生存和学习。

恢复高考的第二年，许家印以河南省周口区第三名的成绩考入武汉钢铁学院（后并入武汉科技大学）。 大学毕业后，许家印被分配到河南舞阳钢铁公司工作，一干就是十年。 2008年，他担任车间助理，后担任车间主任。 时钟也转到了1992年——载入中国史册的关键一年。

在中国商界，有一群领袖人物——92派。 史玉柱、潘石屹、郭广昌、许家印等都是受小平同志南巡讲话启发而踏上创业之路的企业家。

这一年，许家印从舞钢辞职，只身来到改革开放窗口城市深圳，在一家名为中大集团的贸易公司工作香港足球联赛并入中超，月薪500元。 但很快，思维敏捷、敢于拼搏的许家印就意识到了房地产市场蓬勃发展的前景。 1996年，他来到广州，一头扎进楼市。 同年6月24日，在广州创立恒大地产集团有限公司（简称“恒大地产”）。

在遥远的北方城市大连，有一个比许家印大4岁的男人。 他已经通过西岗区的房改项目发了财。 他还买下了之前的足球队，并成为当时的澳超联赛的一员。 霸王。 ——这支足球队叫万达足球队，这个人就是王健林。

十年后的2006年，中国恒大集团（以下简称“恒大”）在开曼群岛注册。 通过层层股权和协议控制恒大地产，并于2009年在香港联交所成功上市，随后于2016年跻身《财富》世界500强，成为全球销售额第一的房地产公司。 在此期间，恒大足球队成立并横扫中超联赛。 到2017年，恒大股价在港交所上涨了五倍，徐老板成为中国首富。 两会期间，一张星星捧月、不经意露出腰间爱马仕腰带的照片，让徐老板又多了一个外号。

2、恒大的不堪三年

无论事后如何，谁也没有想到，短短五年时间香港足球联赛并入中超，恒大和许家印就迅速跌入谷底，过着消极的生活。 就连任泽平等为恒大“摇旗呐喊”、“一路高歌”的专家，也绝不会想到这场盛宴会如此匆忙结束。

任泽平从恒大辞职后，曾抱怨自己“劝诫许家印等人减少债务，反对多元化”。 结果，他被批评说“对企业文化了解不够”。 这也从侧面反映出，即便是任泽平等知名专业人士，登陆恒大后也成为了吉祥物。

许家印治下的恒大是一家高度集中的豪门，有众多球星支持。 集团总部牢牢控制着各地区项目公司的人力、财务和行政权力，许家印是集团总部的独特掌舵人。

据说，过去超过2000元的费用，全部都是许家印自己承担的。 为了确保对最基层员工的掌控，许家印甚至亲自起草了500多页、数万条的《恒大学习资料》。 他可以说是与常凯申媲美的“微观管理大师”。 此外，“三年计划”、“四大动作”、重赏重罚等善与动力相结合的制度，造就了一支执行力强、严守纪律的恒大员工队伍。来订单。

许家印用这种蕴含中国智慧的“土办法”，打造了高度集中、亲力亲为的运行机制。 这是恒大在成长期快速扩张、保持竞争优势的法宝。

然而，这种没有任何约束的集权，很大程度上依赖于舵手的英明决策。 在恒大内部，风险控制是形同虚设。 没有人敢说不，也没有“刹车”机制。

历史经验告诉我们，这样的容错率是很低的。 果然，徐老板心不在焉……

2015年，我国城镇化步伐加快，进入新一轮住房改革政策。 许多中小城市逐步开放人口落户。 恒大开始大规模囤地。 截至2021年6月30日，恒大土地储备项目总数778个，分布于全国233个城市，总规划建筑面积2.14亿平方米。

恒大在拿地后开发项目时，采用滚动开发模式香港足球联赛并入中超，通过银行贷款获得启动资金，通过商品房预售提取资金，偿还银行贷款和利息。 即：“贷款——拿地——盖楼——赚钱——还贷”。

可见，房地产开发的整个资金链是环环相扣、循环往复的。 这个模型也很广泛。 如果某一环节资金出现问题，很容易形成连锁反应，给整个链条带来系统性风险。

有聪明的朋友可能会问，我国实行商品房预售资金监管制度，也就是说房地产企业必须将预售资金存入专门的银行监管账户，只能用于本项目的建设和建设。不得随意撤回或挪用。 既然钱是监管在专门的银行账户里，为什么房地产开发商没有钱盖楼呢？

只能说，这项政策的初衷是好的，但不是强制性的，有效性水平不高。 因此，在现实中，一些银行和房地产企业相互勾结，视而不见，开发商则采取各种手段进行圈钱，使得这个监管体系无法发挥应有的作用。

恒大在房地产核心业务强大的同时，也走上了多元化扩张的道路——生产新能源汽车； 进军金融领域，入股盛京银行、成立恒大人寿等，意图兼并保险和银行。 牌照。

当恒大最巅峰的时候，万达最落寞的时候。

2016年8月，王健林的万达在向国内银行借钱、投资海外并购前后，王健林的万达集团在接受鲁豫采访时逐渐从首富变成了“第一输家”。

针对资金大量外流问题，2017年6月21日，银监会向四大国有银行发出红头文件，要求重点排查万达跨境投资的资金来源商业。 第二天早上，万达的股票和债券双双下跌。 同年8月18日，国家发展改革委、商务部、中国人民银行、外交部联合发布《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》，要求加强境外投资宏观指导，引导和规范境外投资方向。 《意见》明确限制境外投资房地产、酒店、电影院、娱乐业、体育俱乐部等领域，限制领域全部指向万达。

万达也很快做出了回应。 2017年7月19日，万达以438.44亿元将13个文旅项目91%股权出售给融创，逐步实现现金流回笼和轻资产战略转型，成功自救。

时代在变，放眼2022年中期，恒大已经没有机会像万达2017年那样转型，因为恒大的危机更深、涉及面更广。 我们简单罗列一下：

1、2020年6月上旬，多名恒大商业票据持有人表示，其商业票据到期被拒绝赎回； 2021年9月9日，恒大财富突然宣布停止赎回所有已售出的理财产品。 产品金额高达400亿元。

2、2020年11月，恒大与申申房同时宣布双方终止重组。 这意味着恒大为借壳申申房重返A股上市长达4年的准备和进行股权融资的意图正式落空。

2016年，恒大和深房就准备借壳上市，其中一个机会就是当年的“宝万之争”。 恒大将其持有的15.5亿万科A股转让给深铁，助力深铁更加坚实。 万科第一大股东的地位得到了深圳市国资委的青睐。 如果大家有兴趣的话，可以留言，我们稍后再讲“宝湾之争”。

3、恒大2021年6月30日财报显示，截至2021年6月30日，恒大对外负债已达19660亿元，相当于2020年国家GDP的2%。

4、2022年3月21日，中国恒大、恒大地产、恒大汽车3家香港联交所上市公司停牌。

5、2022年6月24日，一家注册于太平洋岛国萨摩亚的公司向香港高等法院申请对恒大进行清算（类似中国内地的破产清算），这意味着恒大已出现海外债务违约。 ，并危及香港上市公司。

6、2022年7月11日，恒大地产境内发行的公司债券正式违约。

7、截至2022年7月14日，恒大地产已涉及诉讼2000余起。 绝大多数是近三年发生的纠纷。

如果把关键词换成“恒大”和“房地产”，涉案案件将超过万起，其中大部分发生在过去五年。

许家印高调宣示与恒大同生共死，自掏腰包70亿元用于支付员工工资、偿还债务利息。 然而，与近2万亿元的债务相比，这70亿元的资金连九牛身上的一根头发丝都比不上。

另一方面，许家印在中国大陆加紧退出恒大。 目前，许家印不再担任中国内地任何公司、组织的高管、法定代表人、股东。 唯一的例外是担任中国足球发展基金会理事。

2021年8月17日，当恒大地产面临银行高额违约、资产被冻结时，许家印悄然退出恒大地产董事长职务。

3、房地产企业的魔咒——三条红线

资金链对于房地产企业来说就像是致命伤。 由于房地产行业的特点，资金退出速度较慢。

包括恒大地产在内的不少一线房企都有扩张的内生需求。 如果他们想达到囤积大量土地、进入多元化战略的目的，就只能向银行借款。

一个数据可以证明：2007年至2014年是恒大地产快速扩张时期，银行借款金额超过1500亿元，增长68倍。

恒大在短短几年内跌入谷底的一个很重要的原因是，在“房子是用来住的、不是用来炒的”国家宏观调控背景下，“三条红线”政策的出台，切断了房地产市场的发展空间。房地产企业向银行借款的渠道。 此外，恒大自身持续高企的负债率，以及疫情、贸易战等黑天鹅事件，共同导致恒大偿付能力不足，导致一系列违约，最终引发系统性风险。

可以说：成功也是债，失败也是债。

2020年8月，住房城乡建设部、央行召开重点房地产企业座谈会，提出“三级四级”监管要求。 2021年1月1日起，该政策全面实施。

“三条红线”是指：

红线名称

红线标准

红线1：资产负债率，不包括预收款项